Resumo em linguagem simples

O STJ decidiu que associações de moradores constituídas em parcelamentos irregulares podem cobrar encargos condominiais quando houver anuência expressa dos proprietários com a obrigação. Para o STJ, o consentimento voluntário afasta a aplicação dos precedentes que vedam a cobrança de taxas de pessoas que não aderiram à associação, tornando legítima a exigência das contribuições.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é legítima a cobrança de taxas condominiais por um condomínio irregular, em caso no qual a condômina teve conhecimento dos encargos e concordou expressamente com eles, por escrito.

O condomínio constituído em parcelamento irregular ajuizou ação de cobrança contra a condômina com o objetivo de receber o pagamento de cotas referentes a um período de aproximadamente cinco anos. Embora o juízo tenha julgado o pedido improcedente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença por entender que a cobrança era válida diante da assinatura da proprietária do imóvel concordando com as taxas.

No recurso especial, a condômina sustentou que não teriam sido observadas as teses fixadas no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (STF) e no Tema 882 do STJ. Alegou também que, em outro processo (REsp 1.738.721), foi reconhecido que ela não integrava o quadro associativo da entidade e que não havia anuído à cobrança das taxas. Além disso, afirmou que o tribunal de origem equiparou indevidamente um loteamento em processo de regularização a um condomínio edilício para reconhecer a legitimidade da cobrança.

Distinguishing afasta aplicação de precedentes ao caso concreto

Ao afastar a incidência dos temas 492 do STF e 882 do STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a aplicação de precedentes não é automática, pois exige a verificação de sua aderência fática e jurídica ao caso concreto. Segundo ele, o TJDFT fez corretamente a distinção (distinguishing) entre o caso em discussão e os entendimentos firmados pelas cortes superiores.

O ministro observou que os precedentes invocados pela condômina têm como finalidade resguardar a liberdade de associação daqueles que não anuíram com a obrigação de contribuir com a manutenção do condomínio, quando se trata, na verdade, apenas de uma associação de moradores. Porém, salientou que, no caso analisado, houve consentimento voluntário, o que torna legítima a exigência das contribuições.

Autonomia da vontade prevalece sobre desobrigação associativa

O relator também rejeitou a alegação de coisa julgada. Conforme ressaltou, embora as partes sejam as mesmas, a causa de pedir e os pedidos decorrem de fundamentos de fato e de direito distintos, ocorridos em períodos diferentes.

"Se a nova ação de cobrança se refere a uma dívida constituída em período posterior, cujo pagamento é pleiteado com base em novos fatos, bem como em alterações ocorridas na legislação aplicável, a coisa julgada formada naquele julgamento não constitui nenhum obstáculo para a obtenção de um novo pronunciamento judicial", declarou o ministro.

O relator enfatizou ainda que a jurisprudência do STJ reconhece a legitimidade da cobrança de taxas em condomínios irregulares quando há anuência contratual expressa do proprietário. "Demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa", concluiu.

Leia o acórdão no REsp 1.968.030.