Resumo em texto simplificado

O STJ definiu que, no caso de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária, quem tem a obrigação de pagar o IPTU e os outros encargos que recaiam sobre o bem é o comprador (devedor fiduciante), e não o banco (credor fiduciário). Isso é o que está previsto na lei. De acordo com o tribunal, se o devedor deixar de pagar as prestações do financiamento, ele continuará responsável pelo imposto até o momento em que houver a imissão na posse do imóvel pelo banco credor. Como a decisão do STJ foi em recurso repetitivo, o entendimento deverá ser aplicado por todos os juízes e tribunais.

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), fixou a tese de que "o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN)".

Com a definição da tese jurídica, podem voltar a tramitar os processos individuais ou coletivos que discutem a mesma matéria e estavam suspensos na segunda instância ou no próprio STJ. O entendimento definido pela Primeira Seção deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes.

O processo julgado teve origem em execução fiscal proposta pelo município de São Paulo contra um banco, com o objetivo de cobrar o IPTU incidente sobre imóvel que estava em alienação fiduciária. O tribunal estadual reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira.

No recurso ao STJ, o município sustentou que a alienação fiduciária implica a efetiva transferência da propriedade para o credor e, se o banco optou por uma modalidade que acarreta a transferência de domínio do bem, deveria se sujeitar ao pagamento das respectivas obrigações.

Instituição financeira não tem intenção de ser dona do imóvel

O relator do recurso repetitivo, ministro Teodoro Silva Santos, ressaltou que, no contrato de alienação fiduciária, o credor detém apenas a propriedade resolúvel, indireta, do bem, para garantir o pagamento do financiamento, sem que haja o propósito de ser efetivamente o dono.

O ministro lembrou que, segundo a jurisprudência do STJ, a posse do bem deve ser acompanhada da intenção de ser o seu dono (animus domini). Assim, os sujeitos elencados no artigo 34 do CTN são considerados contribuintes do IPTU por terem relação direta e pessoal com o imóvel, ao contrário daquele que apenas detém a posse precária, como é o caso do credor fiduciário.

De acordo com o relator, o artigo 1.367 do Código Civil (CC) estabelece que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena. "Em virtude do seu caráter resolúvel (artigo 1.359 do CC), a propriedade do bem adquirido pelo devedor fiduciante é transferida ao credor fiduciário sob condição resolutiva", completou.

Lei impõe ao devedor a obrigação de pagar o imposto

Teodoro Silva Santos afirmou que o devedor fiduciante é quem deve responder pelo pagamento de encargos que recaiam sobre o imóvel, nos termos do artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997. Conforme enfatizou, essa responsabilidade continua até o momento em que o credor fiduciário for imitido na posse, quando o banco recebe a posse do imóvel por falta de pagamento.

Em 2023 – acrescentou o ministro –, a nova redação do artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 impôs expressamente ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com o IPTU incidente sobre o bem.

"O credor fiduciário não pode ser considerado como contribuinte, uma vez que não ostenta a condição de proprietário, de detentor do domínio útil nem de possuidor com ânimo de dono, tampouco como responsável tributário", concluiu.

Leia o acórdão no REsp 1.949.182.